EXCPR™: أسعار تداولات القسائم في منطقة المسايل بدولة الكويت

أسعار تداولات القسائم في منطقة المسايل بدولة الكويت

دراسة حالة

لا يختلف اثنان على ان أسعار تداول العقار بدولة الكويت قد أصبح الأعلى حول العالم، وذلك لأسباب مختلفة منها شح العرض وزيادة الطلب، بالإضافة الى القدرة الشرائية للمواطنين. كما ان الاتجاه نحو الاستثمار في العقار السكني أدى كذلك الى تضخم قيمة التداولات لتلك القسائم في مناطق دولة الكويت المختلفة. وفي هذا الجانب قامت شركة اكسبر للاستشارات وإدارة الاعمال، بتسليط الضوء على هذا المحور واسقاطه على أحد مناطق دولة الكويت- منطقة المسايل- وذلك كدراسة حالة case study، والتي من المنتظر تطبيقها على بقية مناطق الكويت المختلفة الأخرى خلال الفترة المستقبلية القادمة. كما أن الهدف من وراء قيام هذه الدراسة هو ربط الجانب الاقتصادي في تداولات القسائم بدولة الكويت، تثقيف المواطنين حول تلك النتائج المحققة، بالإضافة الى رصد تلك المؤشرات، وتقديمها لصناع القرار والمسؤولين في الدولة، وذلك للاهتمام بتلك القضية. وتتضمن هذه الدراسة التغيرات في أسعار القسائم بمنطقة المسايل، كميات التداول السنوية في المنطقة، بالإضافة الى أسعار التداولات مقابل الكميات المعروضة في السوق- الحالة الاقتصادية.

وكما هو معلوم فإن منطقة المسايل تقع في وسط دولة الكويت من ناحية الخليج العربي، والتابعة لمحافظة مبارك الكبير- أحد المحافظات الستة، والتي تم تقديم تصريح البناء فيها في عام 2012، بعد ان تم تحويلها الى قطاع سكني خاص، وتوفير البنية التحتية اللازمة لها. وتشير الدراسة الى ان اجمالي عدد الوحدات السكنية في المنطقة قد بلغ 374 وحدة سكنية بمساحات تتراوح ما بين 375-500 متر مربع للوحدة السكنية الواحدة، موزعة على خمسة قطع مختلفة. كما تبين النتائج بأن اعداد الشقق السكنية في منطقة المسايل قد أصبحت حوالي 180 شقة بمتوسط سعر 550 دينار كويتي شهرياً.

التغير في الأسعار

كما هو موضح في الشكل التالي، فإن نسبة الارتفاع في أسعار تداولات القسائم السكنية بمنطقة المسايل خلال 7 سنوات الماضية، كان بمقدار 50.6%، أي بمعدل نمو 7.2% على أساس سنوي. وقد وصل سعر المتر المربع في المنطقة خلال العام الحالي -2019- الى 733 دينار كويتي، بعد ان كان لايتجاوز 527 دينار كويتي في بداية عام 2012. وكمثال على ذلك فإن القسيمة التي مساحتها 400 متر في عام 2012 كان لايتجاوز سعرها 210 ألف دينار كويتي، والتي أصبحت اليوم تتداول بأسعار تبدأ من 295 دينار كويتي للمربع المربع، بزيادة قيمتها 85 ألف دينار كويتي. كما تأثرت منطقة المسايل كغيرها من بقية مناطق دولة الكويت- ولكن بدرجة اقل- بالكساد الاقتصادية الذي اجتاح القطاع العقاري في عام 2014، حيث انخفض سعر المتر المربع في تلك الفترة من 1013 دينار كويتي، ليصل الى 655 دينار كويتي- بنسبة 35%. وكما هو موضح في الشكل ذاته، فإن مؤشر الصعود في تداولات أسعار منطقة المسايل كان في اتجاه تصاعدي وبنسبة نمو 1.3% سنوياً.

الوحدات المتداولة

وقد تغير حجم التداولات على القسائم السكنية في منطقة المسايل خلال الفترة السابقة بشكل واضح. فقد استقر التداول في بداية العام 2011 على 27 مرة فقط خلال السنة وذلك بسبب عدم توافر كافة الخدمات والبنية التحتية للمنطقة، ما جعل الباحثين عن السكن الخاص بغض النظر عنها والبحث عن مناطق سكنية اخرى. ولكن سرعان ما زاد الطلب على المنطقة، وذلك من خلال زيادة حركة التداولات فيها لتصل لغاية شهر أغسطس من العام 2019 الى 112 تداول خلال العام، بزيادة نسبتها 314%. وكما تشير نتائج التقرير الذي أعدته شركة اكسبر للاستشارات، فإن اجمالي التداولات على عقارات منطقة المسايل خلال 7 سنوات الماضية قد بلغ 697 مرة، بمعدل تداول مقداره 100 مرة سنوياً، ما يعادل 8 مرات خلال الشهر. وقد كان أكبر التداولات في العقار يرتكز في القطعة رقم 5 والقطعة رقم 1 بقيمة 367 مرة و359 مرة-على التوالي. والجدير بالذكر في هذا المقام، بإن السنوات الأولى للتداولات في منطقة المسايل، كانت مرتكزة على قطع سكنية محدده وهي قطعة رقم 3، 4، و5، في حين أنه وفي بداية العام 2017 بدأ القسائم السكنية في قطعة رقم 2 تبدأ في التداول بشكل ملحوظ، والتي سرعان ما لحقتها القطعة رقم 1 – في بداية العام 2018- في التداول كذلك. وكما هو موضح في الشكل التالي، فإن عام 2018 كان الذروة بالنسبة لتداولات العقار في المنطقة والذي وصل لغاية 218 تداول، وبذلك يكون قد عوض الركود في التداولات خلال السنوات التي سبقت تلك الفترة- فترة الركود العقاري عام 2014. وبشكل عام، نلاحظ النمو في التداولات خلال السبعة سنوات الماضية في منطقة المسايل.

العلاقة الاقتصادية

وقد تم خلال السنوات 7 الماضية بناء وقيام ما يقارب 224 فيلا في منطقة المسايل، بنسبة 60% من اجمالي القسائم الكلية في المنطقة، وبذلك تكون الكمية المتبقية للتداول من القسائم حوالي 150 قسيمة بمساحاتها المختلفة. وكما هو معلوم في القاعدة الاقتصادية، فإنه كلما قل المعروض في السوق، فإن احتمالية زيادة الأسعار تكون واردة بشكل كبير، إذا ما استثنينا بقية العوامل الخارجية الأخرى. وكما تشير النتائج بأن معدل الدوران على الأرض الواحدة في منطقة المسايل كان بمعدل 3 مرات، بمعنى أن عدد ملاك الأرض الواحدة كانوا 3 اشخاص خلال السنوات 7 الماضية – وهو ما يسمى بمعدل المضاربة. وكما هو موضح في الشكل التوضيحي التالي، فإنه عندما يكون هناك شح في الأراضي السكنية في السوق، فإن أسعار العقار ترتفع لتصل الى معدل 710 دينار كويتي للمتر المربع. في حين انه عندما يزيد المعروض من الأراضي السكنية في منطقة المسايل، فإن الأسعار عادة ما تنخفض لتصل الى 610 دينار كويتي للمتر المربع، بنسبة انخفاض تصل الى 16.4%.

وختاماً فإن العلاقة مابين العرض والطلب هي أساس قيام النظرية الاقتصادية، وأنه كلما كان المعروض قليل كلما ساهم ذلك في ارتفاع أسعار العقار السكني، وبالتالي انخفاض القدرة الشرائية للمواطنين، وليصل في النهاية لمرحلة الاستقرار. وكما تم استنتاجه من هذا التقرير، بأن خروج اكثر من 60% من القسائم السكنية من السوق الكلي، فإن فرصة استمرارية صعود الأسعار خلال المرحلة القادمة ستكون وارد بشكل كبير، والتي قد تتجاوز الأسعار القياسية في عام 2014- سعر القسيمة السكنية بمساحة 400 متر هو 320 الف دينار كويتي. كما أن دور القطاع الحكومي مهم في تلك الفترة، لإنعاش الحركة الاقتصادية، بتوفير المزيد من الأراضي السكنية للمواطنين، وبالتالي إعادة تصميم العلاقة ما بين أسعار التداول وكميات الشراء، وتحقيق حالة الاتزان بين العرض والطلب، خصوصاً إذا ما علمنا بأن النمو السكاني بدولة الكويت هو بمعدل 5% سنوياً. كما ان دور القنوات التشريعية مهم في هذه الحالة، للمحافظة على أسعار قطاع العقار السكني من تداخل الشق الاستثماري فيه، وبالتالي المحافظة على الأسعار في ظل القدرة الشرائية للمواطنين. كما ان دور الجهات التمويلية – المصارف الخاصة وبنك الائتمان الكويتي- دوره كذلك في تحقيق احتياجات المواطنين من توافر القدرة المالية لإنعاش القطاع العقاري، وتلبية احتياجات الافراد الأساسية.

ملاحظه:

تم نشر تقرير سابق في الصفحة الاقتصادية بجريدة القبس الكويتية بتاريخ 20 سبتمبر 2018 – العدد رقم 16272- بعنوان "أسعار العقار وتداولاته مرتبطة بالنفط، البورصة، والذهب". نجد هذه العلاقة متأصلة وواضحة خلال هذه الفترة بالنسبة لمعدن الذهب الثمين gold، والذي قفز بشكل ملحوظ على مستوى الأسواق العالمية خلال 3 اشهر فقط من 1312 دولار امريكي، ليصل اليوم الى تداولات بقيمة 1562 دولار امريكي للأونصه الواحده- بنسبة نمو بلغت 19.1%، وأن هذه الأسعار القياسية تتماشى مع الأسعار التاريخية لمعدن الذهب في شهر ابريل من العام 2011. وكما وضح هذا التقرير لشركة اكسبر للاستشارات، بأن هناك علاقة شرطيه ومباشره ما بين نمو أسعار معدن الذهب وتداولات قطاع العقار السكني بدولة الكويت، والذي يبرهن نشاط سوق العقار السكني بدولة الكويت منذ منتصف عام 2018 ولغاية الآن، والذي من المنتظر استمراره خلال الفترة القصيرة القادمة على الأقل. ويوضح الشكل التالي شكل هذه العلاقة بين المؤشرين- شكل الازاحة shift shape for one month. ولذلك فإننا ننصح المستثمرين ورجال الاعمال المهتمين في السوق العقاري بالاعتماد على مؤشر أسعار الذهب كـ dashboard لمعرفة انسب أوقات الشراء والاستثمار في العقار المحلي، او البيع والتخارج منه.