القطاع العقاري في دولة الكويت

القطاع العقاري في دولة الكويت

يهدف هذا المشروع الى تسليط الضوء على قطاع العقار السكني في دولة الكويت في آخر 10 سنوات، وذلك بهدف نشر قدرة الشركة –امام أصحاب المصالح والمناصب – على تبسيط الاعمال واستخلاص أفضل القرارات التي لابد من اتخاذها في مرحلة التنفيذ. وعليه فإن هذا المشروع يتناول حجم السوق، نسبة استغلال الأراضي السكنية في دولة الكويت، بالإضافة الى تحديد أسعار المناطق واستقرارها. وقد بلغ متوسط سعر الأراضي السكنية في دولة الكويت حوالي 869 دينار كويتي للمتر المربع وذلك في عام 2014، بعدما كان لايشكل سوى 444 دينار كويتي للمتر المربع الواحد في عام 2009. وبذلك يكون متوسط سعر المتر المربع للعقار السكني في دولة الكويت قد بلغ 629 دينار كويتي، ويوضح الشكل التالي هذا التغير في قيمة العقار السكني في دولة الكويت في آخر عشرة سنوات.

حجم السوق العقاري

بلغ اجمالي حجم سوق القطاع العقاري السكني في دولة الكويت حوالي 46 مليار دينار كويتي –ما يعادل 150مليار دولار امريكي-وذلك حسب الدراسة الأخيرة التي اقامتها شركة اكسبر للاستشارات وإدارة الاعمال ونتائج عام 2016. وعلى الرغم من الهبوط في أسعار العقار في دولة الكويت –منذ نهاية عام 2014-إلا أن معدل النمو السنوي لأسعار العقار في دولة الكويت لازال ايجابياً بمقدار 7.7% سنوياً.  والجدير بالذكر بأن اجمالي قيمة العقار السكني في دولة الكويت يشكل حوالي 133% من إجمالي الناتج القومي المحلي لدولة الكويت حسب نتائج عام 2015. وكما هو موضح في الشكل التالي فإنه يمكن تقسيم العلاقة مابين حجم سوق العقار السكني والناتج القومي المحلي لدولة الكويت الى مرحلتين اثنتين، أما المرحلة الأولى والتي كانت لغاية مرحلة الهبوط الأخير في أسعار العقار المحلي – في عام 2014-كانت نسبة سوق العقار السكني في دولة الكويت تشكل حوالي 73% من إجمالي الناتج القومي المحلي لدولة الكويت. في حين ان بوادر هبوط أسعار العقار الكويتي قد بدأت في التحديد بعدما تعدى حجم السوق العقاري المحلي لدولة الكويت الناتج القومي للدولة، والذي تشير إلى انه كان حوالي 128% للأعوام من 2014 ولغاية 2016-حتى الآن. وكما هو معلوم بإن –حوالي 90% من نسبة الناتج القومي المحلي لدولة الكويت يعتمد على انتاج وتصدير النفط ومشتقاته-وعليه فإن أي تغيير في أسعار اسوق النفط العالمية ستؤثر بقيمة العقار لدولة الكويت.

نسبة استغلال الأراضي

كما تشير نتائج المشروع الذي اقامته شركة اكسبر للاستشارات وإدارة الاعمال بأن إجمالي عدد الوحدات السكنية في دولة الكويت قد بلغت حوالي 139 ألف وحدة سكنية، موزعة على 75 منطقة مختلفة في دولة الكويت. بالإضافة الى ذلك فإن إجمالي المساحة السكنية المستغلة فعلياً بدولة الكويت قد بلغت حوالي 78 كيلومتر مربع، والتي تشكل نسبة 0.44% فقط من إجمالي مساحة دولة الكويت. في حين كان معدل حجم مساحة الوحدة السكنية في محافظات دولة الكويت الستة تقدر بـ 500 متر مربع للوحدة السكنية الواحدة.

أسعار العقار بدولة الكويت

وقد تم دراسة حجم التغير في أسعار المناطق السكنية بدولة الكويت في الفترة مابين الأعوام 2007-2016، كما هو موضح في الشكل التوضيحي التالي فإن منطقة الشويخ السكنية كانت الاغلى في دولة الكويت من حيث سعر المتر المربع بقيمة 1,340 دينار كويتي. وتأتي بعد ذلك منطقي ضاحية عبدالله السالم والشامية بمتوسط سعر للمتر 1,1200 و 990 دينار كويتي –على التوالي. وقد بلغ متوسط أسعار مناطق سكنية اخرى مثل النزهة والفيحاء والعديلية والخالدية حوالي 925 دينار كويتي للمتر المربع الواحد في آخر 10 سنوات.

وكما هو موضح في الشكل التالي فإن محافظة العاصمة في دولة الكويت كانت الأعلى من حيث متوسط السعر المربع للفترة مابين الأعوام 2007 و 2016، بقيمة 811 دينار كويتي لمتوسط السعر للمتر المربع. وكان المركز الثاني من نصيب مناطق محافظة حولي بمتوسط سعر للمتر المربع قد بلغ 685 دينار كويتي. وتأتي بعد ذلك محافظة مبارك الكبير –الجديدة- بمتوسط 574 دينار كويتي للمتر المربع وذلك بالنسبة للمناطق الواقعة في هذه المحافظة في آخر عشرة سنوات.

فرص الشراء الواعدة في السوق المحلي

وتشير نتائج التقرير الذي أعدته شركة اكسبر للاستشارات الإدارية بأن منطقة مشرف ومنطقة الجهراء من اكثر مناطق دولة الكويت زيادة في سعر المتر المربع فيها، والتي كانت بمقدار 130% وذلك مابين الأعوام 2007 و 2016. وقد كانت نسبة الزيادة في منطقة الجابرية حوالي 116%. وكما هو موضح في الشكل التالي فإن مناطق سكنية أخرى مختلفة في انحاء دولة الكويت قد زادت بمقدار 110% مثل الفردوس، القرين والرحاب.

كما تبين نتائج المشروع بأن غالبية المناطق السكنية في دولة الكويت قد فقدت الكثير من قيمتها السوقية مع بداية تأثر السوق العقاري في نهاية عام 2014. اذ تشير النتائج بأن ضاحية جابر العلي هي الأبرز في دولة الكويت من حيث فقدانها لقيمتها السوقية والتي كانت بنسبة 38% -منذ نهاية عام 2014 ولغاية نتائج الربع الثاني المعلنة من العام الحالي- 2016. وجاءت بعد ذلك منطقتي الرابية وضاحية صباح الناصر بنسبة انخفاض لسعر المتر المربع بلغت 29%- لكل منهما. وكما هو موضح في الشكل التالي فإن مناطق سكنية أخرى قد تأثرت سلباً بانخفاض أسعار السوق العقاري في دولة الكويت مثل مناطق الظهر والرميثية، بنسبة انخفاض بلغت 27% و 26% -على التوالي.  

وتشير النتائج المعلنة للمشروع بأن مناطق دولة الكويت تختلف فيما بينها من حيث التذبذب والتغير المستمر في قيمتها السوقية. فكما أشار التقرير الذي أعدته شركة اكسبر للاستشارات بأن أفضل مناطق دولة الكويت من حيث الاستقرار في أسعارها كانت منطقة الخيران البحرية-مدينة صباح الأحمد البحرية-بعدد 9 نقاط – كلما كان عدد النقاط اقل كلما دل ذلك على الاستقرار في معدل سعر المتر المربع الواحد. وأتت بعد ذلك مناطق سكنية أخرى في دولة الكويت كانت أسعارها مستقرة بشكل جيد مثل منطقتي الصليبخات والمسايل بعدد نقاط بلغ 23 نقطة-لكل منها. وكما هو موضح في الشكل التالي فإن مناطق أخرى في دولة الكويت تشكل أسعارها استقراراً الى حد ما مثل النسيم والفحاحيل بعدد نقاط بلغ 35 و38 نقطة –على التوالي. والجدير  بالذكر بأن عدد النقاط قد ارتفع في اقصى حالاته ليصل الى 116 نقطة في بعض مناطق دولة الكويت.

وختاماً فإن نتائج التقرير تشير إلى وجود ارتباط كبير مابين حجم سوق العقار السكني والناتج القومي المحلي لدولة الكويت، والذي لابد أن يكون في اطار 60-70%. ولذلك فإن ارتفاع سعر برميل النفط الكويتي لحاجز 65 دولار امريكي للبرميل الواحد، مهم للوصول لمرحلة الاستقرار والتعافي للسوق العقاري المحلي، والتي من المنتظر الوصول اليها في نهاية عام 2017 الى منتصف عام 2018. كما أن معدل انخفاض أسعار العقار الكويتي بعد النمو الكبير تستمر في العادة من 3-4 سنوات، والتي من المنظر الوصول إليها في السنوات ذاتها. كما محدودية الأراضي السكنية في دولة الكويت يتطلب من السلطة التنفيذية والتشريعية للعمل بشكل اكبر نحو حل المشكلة السكنية في دولة الكويت، خصوصا في ضل الزيادة الكبيرة في السكان- حوالي 5%.

وقد تم نشر هذا التقرير في جريدة القبس الكويتية لعدد يوم 20 سبتمبر 2016.

كما يمكن التواصل مع الشركة في حال الاهتمام بالحصول على المزيد من المواضيع حول التقرير ذاته، وذلك عبر الموقع الالكتروني للشركة www.excpr.com